8月3日，恒大物业（06666.HK）集团有限公司的股份在港交所恢复买卖，遭遇了意料之中的股价大跌，截至15时03分跌幅达47.83％，报1.2港元/股，总市值由停牌前的249亿港元跌至128.6亿港元，跌去近一半。

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这是今年8月以来第二家港股物企顺利复牌。

复牌后利好恒大债务重组

在8月2日晚的公告中，恒大物业细数资产、亮出业绩，认为公司业务仍可持续发展，并预期“未来收入及净利润均可维持与物业行业头部企业相当的增长水平，财务风险低”。

公告披露，2022年度总营业收入约人民币118.1亿元，毛利润约人民币27.2亿元，净利润约人民币14.8亿元。截至2022年12月31日，公司总资产约为人民币71.5亿元。

可持续经营能力上，仍有成规模的新增业务。截至2023年5月31日，恒大物业总签约建筑面积约8.17亿平方米，签约项目总数3152个，共2759个在管项目，在管总建筑面积约5.06亿平方米。

不过，根据中指物业研究数据显示，2023年上半年恒大物业新增合约面积仅有1457万平方米，排名第21位，远低于雅生活、万物云、碧桂园服务等。

在业内看来，恒大物业的复牌，以及7月28日恒大汽车的复牌，对目前正积极筹备境内外债务重组的中国恒大来说，相当于注射了两针“强心剂”。

“恒大物业作为恒大旗下唯一盈利的公司，是恒大系较为优质的资产，它的成功复牌对恒大集团来说是一个利好消息，也将会对中国恒大接下来的债务重组提振信心，带来一定的积极影响。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄分析称。

根据中国恒大集团7月26日发布的境外债务重组最新消息，其债务重组计划表决会议拟于8月22日-23日举行。此前，恒大已于今年3月公布了涉及191.48亿美元的境外债重组方案，其中就包括了将原债务转换为与恒大物业、恒大汽车、中国恒大股票挂钩的强制可交换债券及票据的选项。不过走过了开盘即大跌的流程后，按照当前市值，中国恒大所持相关股票价值也已大幅缩水。

独立还为时尚早

值得注意的是，尽管恒大物业完成了复牌指引，但对于直接导致其停牌的134亿元质押担保事件，调查结果很清晰，但相关款项却仍未能到位。

据公告披露，恒大物业的六家附属公司通过八家银行，为多家第三方融资提供存款质押，相关的资金透过部分被担保方及多家通道公司划转至恒大集团，该质押担保期限届满，因触发质权实现条件，相关的银行划扣/划转了合计约人民币134亿元的存单存款。所得款汇入恒大物业后，由于恒大物业当时并未设立所得款专户，所得款与该公司自有资金形成了混同，共同用于恒大物业日常运营，导致未能及时发现相关资金被用于质押担保安排。

为此，恒大物业通过开展内部监控检讨、人员培训及调整等开展补救措施。中国恒大亦承诺将“以资抵债”，偿还方案主要通过集团转让资产予恒大物业抵销相关款项。

但在复牌前夕的公告中，恒大物业显然还在追债路上。公告称，“本公司正在积极、努力采取各种措施追讨损失，包括与恒大集团商讨偿还该质押所涉及款项的方案、论证诉讼等其他法律措施。”

而这笔134亿元的质押担保事件，正是直接导致恒大物业停牌的原因，也将其独立性问题摆到了桌面。

虽然，恒大物业涉及该质押担保事件的所有董事已全部离职。今年6月，恒大物业董事会也作出调整，委任两名未在恒大集团担任管理职务的执行董事，增强恒大物业独立性及运营能力。

但恒大物业的独立行走可能仍要度过“漫长的季节”。易居研究院研究总监严跃进指出，物业公司独立上市后，不仅要实现业务独立，同时实质上的资金方面也要独立。

按照这两项标准，前有134亿元未还，后还有第三方业务占比增速缓慢。其财报显示截至2022年12月31日,恒大物业来自第三方开发商的管理面积约1.48亿平方米，占比约30%，其中新增的第三方管理面积占其新增总在管面积比例约为37%。

“从恒大物业的业绩表现来看，扩张速度减缓，盈利水平下滑，第三方在管面积占比来看仍然不高。”陈霄直言，恒大物业在恒大债务危机之下已难以独善其身，难逃为母公司“输血”的命运，短期内想要完全独立于母公司仍有难度。

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