2018年万科内部年会，其中一个十分显眼的标语“活下去”，这三个字一出社会上舆论哗然！

(资料图片)

当时业内许多相关人士看到这句标语，相信很多人还是不以为然，觉得有些言过其实。

房地产怎么万科都活不下去了，那谁还能活下去？

结果还成了一个紧急公关事件进行平息。

时至今日5年过去了，事实已经得到验证，万科的一句“活下去”说的不单单是自己，更应验了眼下的整个房地产行业。

2023年已过去一半，6月30号在深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心率先召开了“2022年度股东大会”。

会议涉及内容甚多，辉哥尽量做了精简提取描述。

01

百感交集

从“活下去”到“节衣缩食”再到“黑铁时代”，万科的每一次对行业的总结，在当时来看似乎都有着作秀嫌疑。

在谈及未三年万科的发展和目标方面，万科是否会成为为数不多穿越新一轮房地产周期的企业？

郁亮给出的回答是：过去三年对于房地产行业、对于万科、对于我们每个人来说都可以说是百感交集，每个企业、每个人都不容易。

在旧的模式下，基本上靠拿地和融资。

但在新的发展模式下，如果还只是靠这两招，可能会出现买越多地错误越多、融资越多有可能越不安全的情况。

房地产行业正处于新旧模式的转换阶段，尽管万科比较早的意识到行业的高速增长不可持续，但是行动上依然没有完全摆脱惯性。

我们花了比较多的精力去处理这样的事情，到目前取得了一些进展。

02

经营问题

如今的房企开发商从先前的努力挣扎来到了躺平状态，少数通过努力自救和新型业务的成功转型获得重生。

在谈到万科过去一年和2023年的经营方面的问题时，万科集团总裁祝九胜给出回答：

1、基于行业的现状和行业业绩的滞后性，导致公司无论是销售额还是毛利率都出现了下滑趋势，这是压力的第一方面；

2、第二2023年的市场有所恢复，特别是今年的3月份，信心有提振，但4、5、6月份的数据又出现一定的回落，往后来看，还有很多的不确定性，如何更好应对未知？这是来自市场的压力。

3、开发业务和经营性业务能力的提升，转化为结算利润，客观上有一个时间的滞后。

今年第一季度公寓、物流、商业都是双位数增长，公寓收入增长10.8%，物流增长了20 %，商业增长了10.4%。

但这些努力反映在业绩上还需要时间，我们对经营性资产是用成本法，一些价值当年还是很难体现出来。

总结还是三句话：“短期有压力、努力有成效、长期有信心”。

03

融资举措

以往我国房企开发商的融资渠道单一，如今多数开发商内部管理薄弱，信用风险高是导致融资困难的主要因素之一。

再融资是指上市公司通过配股、增发和发行可转换债券等方式在证券市场上进行的直接融资，再融资对上市公司的发展起到了较大的推动作用。

近期招商蛇口、保利发展等房企的再融资项目都获得了证监会的批文。

谈及万科A股融资方案的进展和为什么要向股东大会申请发行股份的一般性授权问题时。

万科集团董事会秘书朱旭给出的回答是：

我们向特定对象发行A股的事项还在进程之中。

增发的方案需要深交所审核，并要获得中国证监会的同意才能实施。

在5月24日公司已经收到了深交所关于我们增发方案的问询，问询函涉及的部分事项我们还在进一步落实和完善，公司也申请了延期回复。

有关这次要向股东大会申请发行股份的一般性授权，每年我们会在股东大会上申请发行股份的一般性授权，这是一个常规的审议事项，这有助于增加公司未来融资的灵活性。

04

投资标准

高速发展时期，靠的是市场红利，现如今已然是行不通了。

房企在投资端的分析与研判缺乏标准化和风险意识，追求规模的同时难以兼顾产品品质和自身价值，以致抗风险能力锐减。

万科今年前5月拿地金额是453.8亿元，拿地强度达到了27%，这两项数据都比去年同期高一些，提及到万科今年的拿地策略和优势表现在哪里？

万科集团首席运营官刘肖指出：

今年1-5月公司大概27%的投资强度，策略上今年内部特别强调两个词，一个是特别好的项目，一个是精准投资。

其中特别好的项目我们有着三个投资标准：

1、第一个标准是市场和客户基数比较好；

2、第二个万科也特别看重产品解决方案；

3、第三个标准是投资回报要好，过去一系列财务指标中，今年特别强调股东自有现金的IRR回报水平，即考虑预售监管、资金分配等各种情况下的股东回报水平。

从今年1-5月已经披露的15个项目、453.8亿的投资看，预计普遍能达到20%以上的股东自有现金回报水平。

有关精准投资我们相信每个市场都有结构性机会。

现在可能大家觉得一线或准一线投资机会更多。

公司的投资会随着研究产业发展情况、人口流入情况和经济的基本面等不断完善，帮助我们发现结构性的机会，实现精准投资。

事实上，今年上半年投资从业人员都提到摇号，万科也是摇到了一些项目，有的城市也是屡摇不中，比如在北京我们参与了5个项目的摇号，也没有摇中。

但不可否认的是万科具备多赛道的综合竞争力、复杂产品的综合产品力，一方面符合我们开发经营服务并重的战略，另一方面也能构成我们未来投资竞争力的基础。

看完万科的股东大会，辉哥不得不说，行业风向标依旧还是那个风向标，自查与自信并存。

如今暴雷、退市房企接踵而至，如万科这样的企业是过往很多企业学习目标，但很多已经失去了再学习的机会，首先要确保“活着”是多么的重要。

05

格局大变

2023年已过一半，对于各家房企而言也到了中期交卷的时刻。

据第三方数据统计，2023年上半年，国内百强房企的销售数据也已出炉。

但整体格局已发生较大变化。

通过上图可以看出，昔日的众多千亿房企已经不见踪迹亦或是一沉到底。

眼下的百强格局大致有三类：

一是依旧为主力的头部国央企中海、保利、招商；

二为像万科、金地、绿城这类拥有着较高抗风险综合能力的混改房企；

三为龙湖这等民营阵营中的佼佼者。

不难看出有跌落者就会有上升者补位，如华发、建发、中交、中国中铁、象屿等国央企以及像建杭置业这类稳健区域性房企，都在市场下行期，内外兼修，脱颖而出。

总结

这几年来，内外人士对国内房企未来发展都尤为关注，各类评判和预测层次不穷。

房地产行业的红利时代已一去不复返，也有人讲到地产已是夕阳行业，不同的角度和所站高度不同，自然会出现不同见解和看法。

对于未来楼市还是引用万科郁亮曾说过的一句话：房地产这个十万亿的市场，依旧是常做常新、常做常有。

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